MARIBEL LUQUE REALTY · LPT REALTY · ORLANDO, FL

Calculadora ECOS Pro

Análisis de inversión · Financiamiento · Flujo de caja

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🏠Primera Casa

📈Inversión / Renta

🏢Comercial / Negocio

🏷️Vendedor

Financiamiento — Primera Casa

Tipo de préstamo

FHA3.5% Enganche

Convencional5–20% Enganche

VA0% Enganche

USDA0% Enganche Rural

Precio de la propiedad (USD)

Enganche (%)

FHA mín: 3.5%

Tasa de interés (%)

Ingreso bruto / mes (USD)

Para calcular DTI

Deudas / mes (USD)

Autos, tarjetas, etc.

Property Taxes anual estimado (USD)

~1.1% del valor en FL si no sabes el dato

HOA mensual (USD)

0 si no hay asociación

CDD mensual (USD)

Community Development District — 0 si la propiedad no lo tiene

PITI + Seguro Hipotecario

—

Solo Hipoteca (P&I)

—

DTI Total

—

Cash Necesario

—

Down + cierre estimado

Desglose del Pago Mensual

Capital e interés—

Property Taxes / mes—

Seguro del hogar / mes—

MIP (seguro FHA) / mes—

Pago total / mes—

Gastos de Cierre Estimados

Enganche—

Gastos de cierre (2–4%)—

Total cash recomendado—

A diferencia de Inversión y Comercial, aquí no se suman reservas de 3 meses — es tu residencia principal, no un activo generador de flujo.

Análisis ECOS — Inversión / Renta

Tipo de propiedad de inversión

% estimado de mantenimiento, management y vacancia (aparte de taxes/seguro/HOA, que ya van desglosados abajo)

Tipo de financiamiento

Convencional20–25% Enganche

DSCR LoanIdeal LATAM

Cash / Sin deuda100% Capital

Hard MoneyFix & Flip

Precio de la propiedad (USD)

Renta mensual total (USD)

Suma de todas las unidades

Enganche (%)

Tasa de interés (%)

Plazo (años)

Property Taxes anual estimado (USD)

~1.1% del valor en FL si no sabes el dato

Seguro de propiedad anual estimado (USD)

~0.5% del valor en FL para rentals (más alto que residencia primaria)

HOA / CDD mensual (USD)

Déjalo en 0 si no aplica

Apreciación anual estimada (%)

Editable — usa un valor conservador de tu mercado, o 0 para proyectar sin apreciación

Utilities que paga el propietario / mes (USD)

Solo si tú cubres agua/luz/basura (común en multifamiliares); si el inquilino paga, deja 0

Pago Mensual de Hipoteca (Todo Incluido)

Capital e interés—

Mortgage Insurance (PMI) / mes—

Property Taxes / mes—

Seguro del hogar / mes—

HOA / CDD / mes—

Utilities / mes—

Pago de hipoteca / mes—

+ Reserva Operativa (No es parte de la hipoteca)

Mantenimiento, management y vacancia—

Costo Total Mensual de Operar—

Esta reserva cubre reparaciones, administración de la propiedad y meses sin inquilino — no es parte del pago al banco, pero sí sale de tu bolsillo. Por eso el Flujo de Caja de abajo es: Renta − Pago de Hipoteca − esta Reserva.

Análisis de Inversión ECOS

Total Return Año 1
—

Cap Rate

—

NOI anual

—

Flujo de caja / mes

—

DSCR

—

Cash-on-Cash

—

ROI proyectado 5 años

—

Cash Necesario para Cerrar

Enganche—

Gastos de cierre estimados (3%)—

= Lo que efectivamente pagas—

Reservas recomendadas (3 meses)—

Liquidez total que el lender pedirá ver—

Importante: las reservas NO son un gasto — es dinero que debes tener disponible/verificable en tu cuenta para calificar. El lender lo confirma con estados de cuenta, pero no te lo quita ni lo desembolsas. Después del cierre, sigue siendo tuyo para usar como quieras.

Análisis Comercial — Modelo ECOS

Tipo de propiedad comercial

Propósito

Comprar y ocupar con mi negocio

Comprar como inversión (rentar)

Rentar un local (soy inquilino)

Tipo de préstamo

SBA 50410% Enganche

SBA 7(a)10–15% Enganche

Convencional25–30% Enganche

DSCR ComercialNo requiere ingreso

Precio de la propiedad (USD)

Enganche (%)

Tasa de interés (%)

Ingresos NETOS del negocio / mes (USD)

Después de gastos operativos, antes de esta deuda. Ej: factura $30,000 y gasta $12,000 en operar → ingresa $18,000

Monto del préstamo

—

Pago mensual (P&I)

—

DSCR

—

Cap Rate

—

Cash Necesario para Cerrar

Enganche—

Gastos de cierre estimados (4%)—

= Lo que efectivamente pagas—

Reservas recomendadas (3 meses)—

Liquidez total que el lender pedirá ver—

Análisis del Vendedor — Net Sheet ECOS

Cuánto se lleva realmente el vendedor al cierre, con hasta tres escenarios de precio — y el costo de cada mes sin vender.

Dirección / referencia (opcional)

Fecha estimada de cierre (MM/DD/AAAA)

Para prorratear el impuesto del año — si no la sabes, se asume fin de septiembre

Precio — Escenario A (salida)

Precio — Escenario B

Sugerido: primera reducción típica (−3%) · editable

Precio — Escenario C

Sugerido: precio de EQUILIBRIO del vendedor (neto ≈ $0 con las deudas y costos) · editable

Compensación inmobiliaria

Comisión del agente de listado (%)

Comisión del agente del comprador (%)

Cargo fijo de transacción del brokerage (USD)

Transaction fee del brokerage, si aplica

Deudas a pagar al cierre

Payoff — préstamo principal (USD)

Pide la carta de payoff al prestamista — usa el saldo real

Payoff — segundo préstamo / HELOC (USD)

Otras deudas con gravamen (USD)

Paneles solares, PACE, liens — pide el payoff de cada uno

Impuestos, HOA y título

Impuesto predial anual (USD)

El del condado, no el del listing

Estoppel / carta HOA (USD)

Se estima solo ($350 típico) — ajústalo con la carta real, o pon 0 si no hay HOA

Cargos de cierre y búsquedas (USD)

Se estima solo (~0.2% del precio, mín $850): settlement, búsqueda de título y lien search — edítalo si tienes cifra real

¿Quién paga el seguro de título del comprador?

Verifica la costumbre de tu condado o lo negociado en el contrato

Concesión del vendedor

Tipo de concesión

Concesión / crédito al comprador

Reparaciones, closing cost assistance — en $ o % según el tipo elegido

Otros gastos y créditos del vendedor

Módulos opcionales del análisis

Propiedad con ingresosRenta o Airbnb — calcula el costo de esperar

Posición del vendedorPrecio de compra, capital y % de recuperación

Neto estimado al vendedor

Escenario A

—

Escenario B

—

Escenario C

—

Desglose — Escenario A

Precio de venta—

Comisión—

Doc stamps Florida (0.70%)—

Póliza de título del vendedor (tarifa FL)—

Cargos de cierre y búsquedas—

Estoppel / HOA—

Prorrateo de impuestos—

Concesión del vendedor—

Otros gastos del vendedor—

Créditos a favor del vendedor—

Payoff — préstamo principal—

Payoff — segundo préstamo / HELOC—

Otras deudas con gravamen (solar, liens…)—

NETO AL VENDEDOR—

Cifras estimadas con tarifas estándar de Florida (doc stamps 0.70%, póliza de título promulgada). El estado de cierre final lo emite la compañía de título. Verifica los payoffs con cartas del prestamista.

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